对于大多数人来说，自己一辈子的积蓄可能有相当一部分都是留做养老使用，然而，近年来市场上却屡屡出现商家企图用各种“花招”从中牟取不法利益的情况。日前，有知情人士向北京商报记者透露，有开发商打着共有产权养老社区的旗号在京销售类商品房的项目。就此，记者通过网络等多渠道循线找到了知情人士口中的名为“迎福园”项目，并与该项目工作人员取得了联系。据介绍，迎福园的购买方式、产权分配比例等核心内容，几乎完全“复制”了去年底北京市多部门联合披露的、位于双桥的全市惟一共有产权养老试点。就此，北京市民政局相关负责人明确，迎福园不是北京所批准的共有产权养老试点项目，如果按照这一形式销售应该是违法的，目前市民政局正对此项目进行调查。

“复制”试点模式

“迎福园项目产权所有形式虽然是国家新推出的‘共有产权’模式，但实际上就和一般商品房一样。”这是迎福园售楼处工作人员在向北京商报记者介绍项目情况时反复提及的一句话。

根据迎福园的宣传单页介绍，该养老社区占地216亩，位于南五环和南六环之间，距离市中心18公里。

据上述工作人员介绍，迎福园养老社区每栋楼基本都是6层、2个单元，现阶段其中共有两栋楼中共7层对外出售，户型分别约为78平方米和46平方米，售价统一为4.3万元/平方米，带家具家电及精装修、民水民电。“以此计算，该项目的单套售价主要在180万元、330万元左右。低于周边二手房价格1万多元/平方米。现在，项目已经进入预订排号阶段，定金为50万元/套，同时现在预订还可以参加20万元抵30万元房款的活动，即一共预交70万元可抵扣80万元房款。”该工作人员表示。

在提到迎福园最为关键的“共有产权”模式时，迎福园的“口径”与此前多部门介绍的试点项目如出一辙。然而，上述市民政局相关负责人明确告诉北京商报记者，截至目前，本市正式公布的共有产权形式出售的养老项目有且只有一个，并非迎福园。

北京商报记者从上述工作人员提供的购房合同部分文本中发现，合同提出：“甲方(企业)保障乙方(购房人)入住时间、为乙方办理共有产权网签时间均为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权证时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。”该工作人员直接表示，企业所持有的5%产权对购房人没有任何影响，出租、出售价格没有限制，企业也不从中分成，这和国家确定的共有产权住房略有不同。此外，这位工作人员还提醒记者，购买该项目不受现行限购政策限制，也不纳入在京购房记录。

不过，北京商报记者也发现，根据迎福园工作人员描述，该项目的运营模式与双桥恭和家园试点存在一定出入：前者虽然需要购房人至少一位男60岁、女55岁以上亲属，而且需由民政部门开具证明，具体居住人并不做要求也不会进行监督，其他没有任何必须交纳的费用;但后者明确要求每套房必须至少有一位60岁以上老人居住，在此基础上，每个月购房人还必须缴纳3000元的服务费。

土地性质存“疑点”

与试点“巧合”的共有产权模式并非迎福园惟一的“疑点”。

在解释迎福园销售房屋的不动产权证为何只有50年权限时，上述工作人员表示，因为项目所在土地的性质为养老用地，这种土地产权只有50年。

去年2月，市民政局、市住建委曾在联合印发的《共有产权养老服务设施试点方案》中明确，支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。

然而，北京商报记者在合同文本中发现，合同第一条就明确表示，迎福园居家养老社区位于大兴区亦庄博兴五路与凉水河一路交汇处X6M1地块。就此，记者咨询了多位房地产业界人士，并从百度百科查找发现，在地块编号中，M指代工业用地，而M1即一类工业用地，定义为对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地，其中并不包括养老用地，涉及养老用地的土地主要是含R、A编号的地块。因此，在这一地块开发共有产权养老房显然与所在地块的土地性质不符。

而且，北京商报记者还发现，早在2013年时就有多家媒体曾报道，中国(大兴)设计瑰谷在大兴区布局了“一谷五园”，其中亦庄西曼设计园就位于北京经济开发区亦庄开发区路东区X6M1地块。

根据彼时的公开消息，中国(大兴)设计瑰谷的功能定位是围绕服装产业、电子信息和汽车产业等领域，搭建高技术企业研发和生产平台与服务平台，推动国际高技术研发、生产、服务发展和合作的高科技产业园。园区由西曼公司通过“边建设、边培育”进行开发，预计总投资21亿元，2018年园区投入全负荷运营，西曼集团总部和工厂搬至亦庄，各类研发和生产企业100-200家，营业收入46.85亿元，上缴各类税收3.34亿元。

关键词： 养老院 疑点 猫腻